La vicenda decisa dalla Prima Sezione civile della Cassazione con l’ordinanza 6 novembre 2025, n. 29432, nasce da un’azione promossa dalla curatela fallimentare per ottenere la declaratoria di inefficacia – ai sensi dell’art. 44 legge fallimentare – di una catena di atti esecutivi compiuti dopo la dichiarazione di fallimento e sfociati in vendite immobiliari a terzi. I convenuti, tra le eccezioni processuali, avevano invocato l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, sostenendo che la controversia dovesse essere inquadrata nella materia dei diritti reali per il solo fatto che l’oggetto ultimo fosse un immobile. La Suprema Corte respinge nettamente questa impostazione: l’azione ex art. 44 l. fall. ha natura e finalità personali, non reali, perché incide sull’opponibilità degli atti alla massa dei creditori senza mettere in discussione la validità del negozio tra le parti né la titolarità del diritto reale sul bene. Il rimedio mira a reintegrare la garanzia patrimoniale generale ex art. 2740 c.c., tutelando la par condicio creditorum come interesse collettivo della procedura, e resta dunque estraneo al perimetro oggettivo della mediazione obbligatoria.

Il ragionamento della Corte Suprema

Il cuore del ragionamento della Corte sta nella distinzione fra petitum e causa petendi dell’azione di inefficacia, da un lato, e gli effetti, anche materiali, che ne possono derivare, dall’altro. Il fatto che l’accoglimento della domanda conduca, in concreto, alla retroversione del bene o alla sua assoggettabilità a esecuzione forzata non trasforma la lite in una controversia reale: si tratta di conseguenze esecutive e strumentali, non del contenuto tipico della pretesa attorea, che resta la dichiarazione di inefficacia relativa dell’atto nei confronti dei creditori. L’atto continua a produrre effetti tra le parti originarie; a mutare è soltanto il regime di opponibilità rispetto alla massa. Sul piano dogmatico, l’inefficacia post-fallimentare svolge una funzione conservativa e di ripristino dell’integrità della garanzia generica, in posizione diversa rispetto alle fattispecie rientranti nel catalogo dell’art. 5 d.lgs. 28/2010 – tra cui i diritti reali – dove il contenzioso verte direttamente sull’assetto di diritti disponibili o su rapporti contrattuali nominati.

Questo assetto si salda con il principio, più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, della tassatività delle materie soggette a mediazione obbligatoria e del divieto di interpretazione estensiva o analogica della condizione di procedibilità. Le Sezioni Unite, con la sentenza 7 febbraio 2024, n. 3452, in tema di domanda riconvenzionale, hanno chiarito che la condizione riguarda il solo atto introduttivo del giudizio nelle materie nominate e non si propaga ad altre domande, neppure quando connesse; la ratio deflattiva non autorizza l’ampliamento del perimetro oltre i confini tracciati dal legislatore. In questa cornice, l’ordinanza del 2025 applica un criterio lineare: non è il bene coinvolto a determinare l’obbligo di mediazione, ma la natura dell’azione esercitata e l’oggetto del giudizio. Se l’azione tende a far dichiarare l’inefficacia relativa dell’atto per tutelare la garanzia patrimoniale, si rimane fuori dall’area della mediazione obbligatoria; se invece la domanda verte sull’accertamento, costituzione o estinzione di un diritto reale, o su altra materia espressamente tipizzata, il filtro torna ad operare.

L’approdo non è isolato. Già con l’ordinanza 23 settembre 2021, n. 25855, la Cassazione, con riferimento alla revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c., aveva escluso l’obbligo di mediazione, sottolineando che l’azione pauliana non incide sui diritti reali ma sull’opponibilità dell’atto al creditore. La decisione del 2025 conferma ed estende questo principio all’inefficacia ex art. 44 l. fall., rimedio con connotazione ancora più marcatamente conservativa, poiché la perdita di opponibilità discende direttamente dalla legge in ragione del compimento di atti successivi alla dichiarazione di fallimento. Ne deriva l’irrilevanza, ai fini della mediazione, del dato “immobile”: ciò che conta è che il petitum non è la restituzione del bene in quanto tale, ma la caduta di efficacia dell’atto verso i creditori.

L’argomento opposto, spesso articolato dai terzi acquirenti, muove dall’osservazione che la curatela, ottenendo la retroversione del bene, finirebbe comunque per incidere su un diritto reale e dunque su una materia per la quale il legislatore impone il tentativo di mediazione. La Corte neutralizza l’equivoco ricordando che gli effetti restitutori sono un precipitato esecutivo eventuale della pronuncia di inefficacia e non implicano alcun accertamento sul titolo di proprietà inter partes: il bene rientra nel circuito esecutivo perché l’atto diventa inopponibile, non perché sia stata accertata una carenza originaria di titolarità. Una diversa lettura attirerebbe sotto l’etichetta “diritti reali” qualsiasi azione che, in esito, comporti una retroversione materiale, svuotando di significato la tassatività dell’elenco di cui all’art. 5 d.lgs. 28/2010 e generando un’irragionevole disparità di regime in base al solo oggetto materiale dell’atto impugnato.

Il diritto vivente di merito, specie nella prima fase applicativa del decreto del 2010, aveva conosciuto posizioni oscillanti. Alcune decisioni, come Tribunale di Pavia 27 ottobre 2011 e Tribunale di Varese 10 giugno 2011, avevano escluso la mediazione anche quando l’atto revocando si ricollegava a rapporti bancari, valorizzando proprio la tassatività dell’elenco e la natura conservativa dell’azione. Di segno diverso, e sostanzialmente isolata, la pronuncia del Tribunale di Mondovì 11 ottobre 2011, che qualificò una revocatoria fallimentare di rimesse su conto corrente come controversia “in materia di contratti bancari”, imponendo il previo tentativo di mediazione. Negli anni successivi l’orientamento restrittivo è divenuto prevalente, trovando conferme autorevoli in Cassazione e riscontri recenti di merito: tra gli altri, Tribunale di Roma 6 marzo 2023, n. 3607, in tema di inefficacia ex artt. 42 e 44 l. fall., e Tribunale di Venezia 23 aprile 2025, n. 1725, in materia di azione pauliana. L’ordinanza del 2025 si colloca dunque in un solco ormai tracciato, consolidando una prassi applicativa coerente con i principi del sistema.

Un raffronto illuminante è quello tra inefficacia ex art. 44 l. fall. e revocatoria fallimentare, oggi in larga misura ridefinita dal Codice della crisi. La prima opera come inefficacia legale automatica per gli atti compiuti dopo la dichiarazione di fallimento; la seconda si configura come azione costitutiva, soggetta a presupposti, termini e oneri probatori specifici. Ai fini della mediazione, tuttavia, il tratto comune è decisivo: in entrambe le ipotesi l’interesse tutelato è quello della massa dei creditori e l’effetto tipico è l’inopponibilità dell’atto, non la riassegnazione del diritto reale in capo alla curatela. Da qui l’estraneità alla mediazione obbligatoria, ferma restando la possibilità di una mediazione delegata qualora il giudice ravvisi margini transattivi, ad esempio in tema di restituzioni per equivalente, frazionamenti, piani di pagamento o rinunce parziali.

Quanto alla domanda se la decisione sia da considerare favorevole o ostile alla mediazione, la risposta, sul piano sistematico, è paradossalmente “pro-mediazione”, proprio perché ne preserva la funzione da usi inflattivi. La mediazione è efficace laddove esista uno spazio negoziale e un interesse bilaterale a costruire un assetto condiviso; non è un totem deflattivo da collocare ovunque. Nel contesto concorsuale, l’interesse protetto è quello della massa e il procedimento è scandito da termini e vincoli pubblicistici: imporre un passaggio conciliativo obbligatorio in assenza di base legale rischierebbe di dilatare i tempi senza valore aggiunto, con effetti di fatto anti-deflattivi. Resta però fermo che la mediazione conserva un ruolo utile come facoltà: l’art. 5, comma 2, d.lgs. 28/2010 consente al giudice di invitare le parti a tentare la conciliazione quando ravvisi concrete possibilità di accordo, soprattutto nei casi in cui l’interesse dei creditori possa essere tutelato anche attraverso soluzioni negoziali.

Conseguenze operative

Sul piano operativo, l’ordinanza offre alle curatele una bussola chiara. Nelle citazioni per inefficacia ex art. 44 l. fall., anche quando gli atti colpiscono vendite immobiliari, si potrà evitare il passaggio preliminare della mediazione, purché sia curata la qualificazione della domanda in termini di inefficacia relativa e siano correttamente allegati i presupposti, dalla collocazione temporale degli atti alla scientia decoctionis, fino agli indizi gravi, precisi e concordanti. Dal lato delle difese dei terzi acquirenti, l’eccezione di improcedibilità fondata sul mero dato oggettivo “immobile” appare destinata al rigetto; risulta più proficuo concentrare l’attenzione sul terreno probatorio, valorizzando la buona fede e le circostanze oggettive dell’acquisto, oppure cercare spazi di chiusura negoziale nel corso del giudizio, soprattutto quando il rischio di soccombenza implichi effetti restitutori significativi o riflessi su altre posizioni, come ipoteche, prelazioni o rapporti bancari.

Merita attenzione anche il coordinamento con eventuali procedimenti esecutivi o concorsuali pendenti, al fine di evitare duplicazioni, conflitti di giudicati e sovrapposizioni temporali nella gestione del rientro del bene, o del suo controvalore, nella massa. Un ulteriore profilo emerge in chiave pratico-notarile: la conferma che le azioni di inefficacia e revocatoria non siano soggette a mediazione obbligatoria elimina un possibile inciampo processuale, ma non attenua il dovere di diligenza nella verifica della catena dei trasferimenti e nel controllo delle date degli atti rispetto alla dichiarazione di fallimento. Per i professionisti coinvolti nelle operazioni immobiliari – notai, avvocati, consulenti del credito – diventa centrale presidiare i profili di opponibilità e di garanzia, anche attraverso clausole di manleva e patti sulla gestione del rischio contenzioso, così da prevenire o ridurre l’impatto di possibili azioni della curatela.

Conclusioni

In conclusione, l’ordinanza n. 29432/2025 offre un chiarimento importante ma, nello stesso tempo, si pone in linea di continuità con l’evoluzione giurisprudenziale: nelle azioni di inefficacia e revocatoria che colpiscono vendite immobiliari successive al fallimento non opera la condizione di procedibilità della mediazione ex art. 5 d.lgs. 28/2010. La ratio è duplice: da un lato la natura personale dell’azione, orientata alla reintegrazione della garanzia patrimoniale mediante l’inefficacia relativa dell’atto; dall’altro la tassatività dell’elenco delle materie, che impedisce di sfruttare il mero dato materiale “immobile” per attrarre forzatamente la controversia nell’ambito dei diritti reali. Resta intatta la possibilità, talora opportuna, di ricorrere a una mediazione delegata o volontaria quando vi siano effettivi spazi transattivi. Per gli operatori, il risultato è una maggiore certezza sui tempi e sui passaggi processuali, senza sacrificare gli strumenti negoziali utili a una definizione rapida e conveniente delle liti.